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不動産賃貸管理Q&A|家主さんと不動産管理会社との関係

家主様と不動産管理会社が握手  家主さんと不動産屋との関係は千差万別です。まず大前提として考えていくべきなことは、家主さんと不動産屋(以後、不動産管理会社と呼ぶ)の双方がwin-winの関係を築く事だと思います。

 当社では、創業時から40年以上お付き合いさせていただいている家主さんがいらっしゃれば、1、2年のお付き合いの家主さんもいらっしゃいます。またその1,2年のお付き合いの家主さんも長年家主業を営まれている方もいれば、購入等により1,2年しか家主業を営まれていない方もいらっしゃいます。空室対策をはじめとして賃貸物件に関してのインターネットの活かした方や真面目なスタッフ陣などがご講評頂いており、賃貸アパートや貸家また月極駐車場の管理を毎年受託し続けている状況です。

 一方、当社の方針と大幅に考え方が違う家主様については、管理もしくは賃貸のお取り扱いをお断りさせていただいております。2018年9月27日現在、管理貸家(2011年8月管理受託)に関して当社でのお取り扱いできないため、新不動産管理会社を探していただくようお伝えしている物件がございます。

 このページでは、いろんな家主さんが不動産屋さんとの関係で悩まれた時の参考にしてもらう目的と当社に不動産管理を依頼するかどうかを検討されている方が検討しやすい目的で作成し始めました。今までの事を思い出しつつ少しづつ内容を増やしていきたいと思います。

 またこのページにないものでご相談がありましたら、不動産のお問合せコチラのお問合せフォーム不動産のお問合せで送信して頂けると幸いです。



不具合の対応

質問【当社管理約1年の家主様(東京在住)からのご質問】(入居者様が)電話をお持ちでないなど様々な特殊条件はあることは十分承知はしていますが、とはいえ、私(ならびにその代理不動産屋さん(東京))から(設備のIHクッキングヒーター(以下、コンロ)の)交換について何の了承もないまま御社側が先方と交換について日程を確定させ、それに伴い先方(本賃貸物件の同じ依頼実績のある電気屋さん)とトラブルになっている件については御社の責任です。まるで私に責任があるかのコメントをされていますが、全く筋違いというものです。私に責任があるというのであれば、どういうロジックで私に責任があるのか、合理的な説明をお願いします。

もちろん、御社の責任で先行して交換するのは自由です。その代わり、私の方で承諾できなかった発生費用については一切負担しませんので、その点承知の上で進めてください。

以前もコメントしていますが、私が費用を負担する場合については、費用発生に対する確認プロセスの徹底を今一度確認お願いします。(2018年9月頃、個人名など一部修正削除、説明のため括弧で追記)


回答【回答】
(1)今回の不具合の対応についてです。まず、当社と電気屋さんとのトラブルの件ですが、トラブルといったまで大げさなものではありません。設備のコンロが故障しているため、空き部屋の正常に利用できるコンロを取り外して、取替えてあげる日時を電気屋さんに予定しもらった事ですね。当社依頼で電気屋さんに相談翌日午前中の他の仕事を開けてもらって、取り急ぎ予定を入れてもらって、何度も代理不動産屋さんにに予定通りコンロの取替えて進めてよいかを確認しているにも関わらず、翌日になり代理不動産屋さんから、コンロを取替えては駄目だという回答でした。それに伴い、電気屋さんの対応(仕事)が直前にキャンセルになったことで、当社の電気屋さんに対する信用がいくらか毀損すると代理不動産屋さんに回答させていただきました。同時に、電気屋さんから家主さんへの信用もいくらか毀損してしまっている事が予想されます。

 アパートの空き部屋が多い昨今、収益不動産の運営に関しては、空室対策が加熱している中、入居者満足を充実させる事により退去を減らす事も空室対策につながっている状況です。今回の家主様及び代理不動産屋さんの対応は、空室対策に非常にマイナスになります。また、電気水道ガスをはじめ各種修繕の専門業者さんには入居者を困らせないためにも急ぎ対応してもらう事が多々あるなか、今回のような事が続くと急遽対応してほしいときに対応してもらえない事が考えられます。


(2)家主様に責任があるかどうかの件です。トラブルの原因について、当社は代理不動産屋さんに対して、家主様に責任があるとの発言はしておりませんし、責任があるとは思っておりません。「このような進め方ではいくら一生懸命空室対策を考えても本末転倒になってしまう旨、また当社ではこのような事が続くようであれば今後管理をお受けできない可能性がある旨」は代理不動産屋さんへ発言させていただきました。

 当社としては不本意ですが、今回家主様の承諾がないものはいかなるものも一切負担しないという方針が明示されたのでそれに則って不動産管理するようにいたします。なぜ、翌日対応できたコンロの取替えをストップさせたかの理由は今後の対象不動産管理のために把握したいところではあります。

 あと特別な事情がない時に、不用意に修繕を遅らせる事は入居者からの損害賠償請求の対象になる可能性があります。今回対象の入居者は滞納があるため、相殺される可能性が十分高いですが、家賃を集金をしている不動産管理会社(当社)としては、家主様にて修繕等やる事をやって頂いたほうが入居者からの入金を促しやすいです。


(3)家主様が事後承諾しない場合は一切負担されない件です。当社の他の管理物件の家主様でこういった発言される方は皆無です。なぜならば、入居者様が快適に生活してもらう事を最優先に考えられている方が多いからです。賃貸借契約上は入居者負担でやる必要がある修繕であっても、長く住んで頂くためにも、相談があれば家主様負担で対応してあげる事例が多々あります。全く逆のケースで、修繕費が決まっていないにもかかわらず修繕の許可がでてた貸家(源藤町)で、費用がわかったので念の為家主様に確認したく時間を要してしまい修繕までわずかですが時間がかかり、家主様から当社への不満が出てしまったケースがございます。これは当社としては、家主様と当社とのコミニケーション不足がございますが、ある一定額の工事で緊急性が少ない場合は、極力家主様の了解をとるようにしている方針なためです。

 対象不動産の管理に関しまして、当社としては、数万円の管理料のために、家主様からの許可が出ないで支払っていただけないリスクを追ってまで、先行して修繕対応する意志は残念ながら現在は全くございません。


(4)費用発生に対する確認プロセスについての件です。対象賃貸物件に関しては、修繕が発生した場合にやり取りが発生する先としては、「家主様」-「代理不動産屋」-「管理不動産屋(当社)」-「修繕業者」-「(場合によっては)職人」-「入居者様」など6者がコミニケーションをとって対応していきます。また当社としては、家主様から修繕依頼していないと言われた時点で損失が発生するため、今後は家主様もしくは代理不動産屋さんからのメールかFAXによる修繕依頼のみ受付いたしますのでご了承ください。また、本業がお忙しい家主様からすべての修繕の確認が必須であり、代理不動産屋さんを介する必要があり、これは当社の他管理物件に比べると、対象不動産の修繕の対応が非常に遅くなる事を意味しております。


(5)総じて当社の意見は次の通りです。対象不動産に関しては、今後も修繕が遅くなる事が必至です。入居者様達から、当社管理物件は修繕をなかなかしてくれないという噂になると当社募集中の他の賃貸物件にも影響がでてくる可能性があります。また、当社で苦情を受け付けたスタッフへの入居者からの風当たりが強くなる可能性もあります。今後その辺りを勘案いたしまして、対象不動産のお取り扱いに関して、頂いている管理料では見合わないと判断させて頂いた場合は、管理をお断りさせて頂く場合もございますのでご了承ください。

 尚、家主様に関してはまだ家主業を初めて間もないため、今後改善できる事を少しづつ改善されることにより、より充実した不動産投資活動を継続できると思います。当社も不動産投資または不動産管理に関して時代の変化に遅れをとらないよう改善し続けて参りたいと思います。


準備中

質問【質問】 準備中(20XX年X月頃の相談)

回答【回答】 準備中

質問【質問】 準備中

回答【回答】 準備中